“房屋養(yǎng)老金制度”近期引起社會(huì)廣泛關(guān)注。

26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑雜志社智庫(kù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)肖正華發(fā)文表示，房屋養(yǎng)老金制度，其實(shí)是一項(xiàng)為老百姓房屋安全和生命財(cái)產(chǎn)安全考慮的、兜底性制度設(shè)計(jì)，早就在國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)通知文件里提出過(guò)。此外，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅，純屬混淆視聽(tīng)、牽強(qiáng)附會(huì)，是刻意誘導(dǎo)，以此引發(fā)大眾誤解。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長(zhǎng)尹飛表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長(zhǎng)。在這個(gè)過(guò)程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會(huì)出現(xiàn)房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維護(hù)、維修乃至更換、重建的費(fèi)用。這類費(fèi)用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。

“房屋養(yǎng)老金”已在兩會(huì)被提及多次，有政協(xié)委員建議從土地出讓收益中計(jì)提房屋養(yǎng)老資金

財(cái)聯(lián)社記者注意到，“房屋養(yǎng)老金”并非近期新詞。2022年4月長(zhǎng)沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開(kāi)展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治，指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。

2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹便曾發(fā)表署名文章提出，住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

此外，涉及房屋養(yǎng)老金的話題也多次在兩會(huì)上提及。

例如，在2023年全國(guó)兩會(huì)期間。全國(guó)人大代表樊蕓圍繞“房屋養(yǎng)老金”問(wèn)題建言，認(rèn)為全國(guó)人大應(yīng)立法設(shè)立城鎮(zhèn)房屋養(yǎng)老金管理法，確保人民生命財(cái)產(chǎn)安全；全國(guó)人大代表，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)佘才高建議建立房屋養(yǎng)老金制度的建議，探索破解房屋安全管理難題。

樊蕓曾對(duì)媒體表示，需要結(jié)合城鎮(zhèn)房屋安全管理法律體系建立逐步推進(jìn)，以法律條文形式對(duì)建立房屋養(yǎng)老金制度、業(yè)主足額繳納住宅專項(xiàng)維修資金作出規(guī)定。同時(shí)，將房屋養(yǎng)老金管理規(guī)定上升到國(guó)務(wù)院行政法規(guī)層面，確保房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金來(lái)源。明確省、市級(jí)財(cái)政需要撥付土地出讓金收益、土地增值稅、房產(chǎn)稅和其他專項(xiàng)資金用于建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金。

佘才高曾建議，財(cái)政部、自然資源部、應(yīng)急管理部、人民銀行、銀保監(jiān)局加強(qiáng)協(xié)同，共同參與房屋養(yǎng)老金的制度設(shè)計(jì)，推動(dòng)部分城市的先行試點(diǎn)工作。特別是財(cái)政部要開(kāi)展資金來(lái)源方面的研究，探索在土地出讓金按比例劃取部分用于補(bǔ)充后續(xù)的房屋養(yǎng)老金公共統(tǒng)籌賬戶。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，長(zhǎng)期關(guān)注房屋養(yǎng)老金制度的全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)對(duì)媒體表示，去年他提交了《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》，得到了相關(guān)部門的積極反饋。今年他針對(duì)其中“錢從哪里來(lái)”的關(guān)鍵難點(diǎn)，提交了《關(guān)于從土地出讓收益中計(jì)提房屋養(yǎng)老資金的提案》。

柴強(qiáng)建議，參照從土地出讓收益中計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金等做法，每年從當(dāng)年土地出讓收益中提取一定比例，作為房屋養(yǎng)老金中的部分資金。

和住宅專項(xiàng)維修資金有何關(guān)系？

事實(shí)上，目前我國(guó)關(guān)于住宅的維修、更新、改造已有住宅專項(xiàng)維修資金。

據(jù)住建部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，房屋專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購(gòu)房時(shí)便已繳納，從2004年開(kāi)始，住宅專項(xiàng)維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用。

“房屋養(yǎng)老金制度是國(guó)家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障。”浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，盡管我國(guó)在推行住房商品化時(shí)建立了購(gòu)房者按建安成本5-8%繳納房屋維修基金的制度，房屋維修基金制度在保障小區(qū)公共部位日常維護(hù)和電梯等設(shè)施更新中發(fā)揮了重要的作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護(hù)和老舊小區(qū)更新需要。

“房屋跟人一樣，隨著歲月流逝和使用年限延長(zhǎng)，會(huì)慢慢變老，從而出現(xiàn)各種問(wèn)題。”上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)、研究員嚴(yán)榮也持同樣看法。

嚴(yán)榮表示，這些問(wèn)題經(jīng)常與房屋安全相關(guān)，或者埋下安全隱患，或者出現(xiàn)構(gòu)筑物脫落甚至建筑物倒塌。按照法律法規(guī)，“誰(shuí)擁有誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)”，產(chǎn)權(quán)人是房屋安全第一責(zé)任人。但是房屋安全有外部性，可能會(huì)危及到人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，而且產(chǎn)生隱患或造成損害的可能是公共部位或設(shè)施。如果沒(méi)有合適的制度安排，這類風(fēng)險(xiǎn)隱患很難及時(shí)消除，可能給無(wú)辜的第三方造成損害。這很像“公地的悲劇”，有人受益，但無(wú)人盡責(zé)。因此，有必要在現(xiàn)有個(gè)人賬戶的住宅專項(xiàng)維修資金基礎(chǔ)上，探索建立公共賬戶，由此組成相對(duì)完整的房屋養(yǎng)老金制度框架。

財(cái)聯(lián)社記者注意到，受申請(qǐng)動(dòng)用程序繁瑣等因素影響，當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金的提取率較低。

中信證券研報(bào)顯示，造成住宅專項(xiàng)維修資金使用率低的原因主要包括缺乏明確的規(guī)則規(guī)范維修資金使用；專項(xiàng)維修資金的代管機(jī)構(gòu)缺乏人手，無(wú)力清晰了解社區(qū)具體情況，更愿意從緊，而不是從寬理解社區(qū)養(yǎng)護(hù)和維修的需求；決策審批手續(xù)復(fù)雜等多種因素。

中國(guó)社科院保險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心副主任，中國(guó)社科院金融研究所創(chuàng)新工程執(zhí)行研究員閻建軍發(fā)文表示，城鎮(zhèn)多層多業(yè)主住宅是既有房屋安全治理體系的薄弱環(huán)節(jié)，在現(xiàn)有制度體系下，對(duì)于多層多業(yè)主住宅的共有部分（包括房屋主體結(jié)構(gòu)、電梯、外墻面等），業(yè)主安全責(zé)任無(wú)法落實(shí)，業(yè)主委員會(huì)“有權(quán)無(wú)責(zé)”。動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金要求三分之二以上業(yè)主參加、過(guò)半數(shù)同意，門檻過(guò)高，程序漫長(zhǎng)。

“我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房時(shí)間跨度長(zhǎng)、數(shù)量大、房屋老化日益嚴(yán)重。由于住房安全治理機(jī)制不完善，房屋隱患多，補(bǔ)齊房屋安全治理領(lǐng)域的短板迫在眉睫，政府不得不對(duì)既有房屋安全承擔(dān)更多責(zé)任，推行房屋養(yǎng)老金制度改革迫在眉睫。”

此外，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)、研究員嚴(yán)榮通過(guò)《建筑雜志社》表示，公共賬戶是針對(duì)公共部位帶來(lái)的公共安全問(wèn)題，資金來(lái)源自然要由公共部門來(lái)籌集，主要的來(lái)源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益，這體現(xiàn)“取之于房、用之于房”的原則，另外還可以來(lái)自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財(cái)政資金。所以，當(dāng)前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當(dāng)然，在管理模式上，公共賬戶要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶有區(qū)別。所以，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，政府設(shè)立公共賬戶，是堅(jiān)持人民至上、生命至上，統(tǒng)籌發(fā)展與安全的重要舉措。

(關(guān)鍵字：住房)