在國家一系列調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回調(diào)態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額8.87萬億元，累計同比增速9.9%，較1—8月份累計同比增速回落了0.2個百分點，累計同比增速連續(xù)兩個月回落。其中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落最大，較1—8月份回落了1.3個百分點。

房地產(chǎn)投資增速回落的原因主要有三個：第一，上半年開發(fā)企業(yè)完成了階段性土地補庫存任務(wù)。由于部分城市庫存水平走低，自去年下半年開始，一些開發(fā)企業(yè)開始加大拿地力度。受市場和基數(shù)效應(yīng)影響，去年年底土地購置面積累計增速達到15.8%，今年上半年又出現(xiàn)一波集中拿地后，土地補庫存動力開始趨弱，甚至一些城市出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。1—9月份，全國土地購置面積1.94億平方米，累計同比上漲15.7%，增幅明顯縮窄。

第二，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資杠桿受限。購房者個人按揭貸款、定金及預(yù)收款兩者增速出現(xiàn)分化。與以往購房者加杠桿帶動自有資金支出的邏輯不同，1—9月份，購房者的個人按揭貸款累計下降1.2%，而定金及預(yù)收款累計增長16.3%；商品住宅銷售面積累計同比增長3.3%，連續(xù)三個月累計增速回調(diào)。

第三，房地產(chǎn)市場調(diào)控效果顯現(xiàn)不斷改變市場預(yù)期。9月份，北上廣深一線城市新建商品住宅價格環(huán)比下降0.1%，同時，二手住宅銷售價格也由8月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%，漲幅比8月分別回落0.2和0.5個百分點。無論是開發(fā)商還是購房者的市場預(yù)期都發(fā)生一定程度改變，部分開發(fā)企業(yè)開始降價促銷，加快出貨和回籠資金，對后續(xù)新增投資項目則更加關(guān)注市場風(fēng)險。

在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”大背景下，各地將堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策將呈現(xiàn)更多因城施策的特點。在國內(nèi)外諸多因素疊加下，四季度房地產(chǎn)購地?zé)岫壤^續(xù)回落，融資環(huán)境仍將保持相對較趨緊態(tài)勢，市場價格還將處于調(diào)整階段，在前期市場價格漲幅相對較快的三四線城市，棚戶區(qū)改造帶來的被動購房需求將出現(xiàn)回落，因此，四季度全國房地產(chǎn)投資增速將進一步回落，潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險會得到進一步緩釋。

建議抓當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控階段性效果顯現(xiàn)的窗口期，加快出臺房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制，合理控制好住房供求關(guān)系，促進住房供求關(guān)系基本平衡。其中，重點是要圍繞新市民的住房需求特點，構(gòu)建租售并舉，多層次供給、多渠道保障的新市民住房體系，在嚴控房地產(chǎn)投資投機需求的同時，創(chuàng)新適宜的住房金融工具以及相關(guān)稅收措施，促進新市民實現(xiàn)住有所居。

(關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 投資 調(diào)控)