進入五月下旬，京城房企推盤熱情絲毫未減，但是對比3、4月份剛需盤“讓利跑量”的供應(yīng)局面而言，5月中高端樓盤開始發(fā)力，進入集中供應(yīng)期。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，繼之前一周7盤入市后，上周（5月19日-5月25日），包括京投銀泰公園悅府、北京怡園2個純新盤及世茂維拉、中建·紅杉溪谷、北京城建紅木林、首開國風(fēng)美唐、鴻坤·林語墅5個老項目后期在內(nèi)，北京又有7個項目同期入市，累計向市場新增供應(yīng)套數(shù)1510套，供應(yīng)面積17.76萬平方米，相比之前一周，供應(yīng)套數(shù)、供應(yīng)面積分別上漲23%、14%。

供應(yīng)量繼續(xù)上揚的同時，中高端項目持續(xù)占據(jù)了供應(yīng)主力。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周入市的7個項目中，包括通州區(qū)的中建·紅杉溪谷、大興區(qū)的北京城建·紅木林及鴻坤·林語墅在內(nèi)，僅別墅項目就有3個，而在剩余的4個住宅項目中，除了世茂維拉、北京怡園的單價低于2.5萬元以外，昌平區(qū)的京投銀泰·公園悅府、首開國風(fēng)美唐則分別以29800元/平方米及32000元/平方米的價格入市，面向京北具有一定經(jīng)濟實力的置業(yè)客群。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，迫于自住型商品房的壓力，3、4月份房企曾集中推出一波剛需盤，令既有購房資格又有購房能力，同時購房意愿較為急迫的部分剛需人群被大量消化。但隨著自住型商品房的加速入市，后續(xù)剛需人群多抱以試試看的心態(tài)申購自住房，造成剛需市場增量需求大舉減少，剛需盤的去化速度降低、個別項目滯銷，因而近期剛需市場供應(yīng)進入短暫空窗期。房企面臨業(yè)績和資金的雙重壓力，只得祭出差異化牌，轉(zhuǎn)而推出目前需求相對穩(wěn)定的中高端項目來彌補銷售業(yè)績、回籠資金。預(yù)計未來一段時間，單價在3萬元-5萬元的改善型產(chǎn)品將成為供應(yīng)主力，同時房企為了保持一定的銷售速度，在價格上也將做出一定讓步，更多改善盤將會“平價上市”。

大戶型房源走俏，帶動周成交“量跌價漲”

上周，改善型市場不僅供應(yīng)大增，需求也有所升溫。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（5月19日-5月25日），北京商品住宅共成交979套，成交面積11.07萬平方米。其中，150平方米以上的大戶型房源共成交117套，占總成交量的12%，相比之前一周提高了5個百分點。

高姍表示，大戶型熱銷背后最主要的原因是預(yù)期價格看漲。高姍分析到，去年以來，由于自住型商品房的推出以及土地競價規(guī)則的改變，造成北京商品住宅用地出現(xiàn)供地量驟減與地價驟增的現(xiàn)狀。在高地價倒逼之下，當(dāng)前一些改善型樓盤集中的板塊，未來將涌現(xiàn)出一大批天價豪宅，當(dāng)前在售樓盤的定價與未來上市項目的預(yù)計售價之間形成了巨大的價差，因此促使中高端客群進場抄底，房企也同時著力推出改善型項目，使得當(dāng)前中端改善型市場出現(xiàn)供需兩旺的局面。

由于改善型產(chǎn)品成交占比提升造成商品住宅交易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，導(dǎo)致上周商品住宅的成交套數(shù)和成交面積雖然環(huán)比分別降低了36%、27%，但是成交價格環(huán)比卻強勢上揚10個百分點，達到25114元/平方米。

三年來，北京再度出現(xiàn)連續(xù)3個月住宅供應(yīng)過萬套，庫存上升房企忙促銷。

3、4兩個月，北京商品住宅分別供應(yīng)了10543套、13014套商品住宅，截止25日，5月商品住宅供應(yīng)量又增加了10271套，至此，北京已連續(xù)3個月供應(yīng)過萬，上一次出現(xiàn)類似場景還在三年前的2011年。市場供應(yīng)大漲，但購房需求卻萎靡不振，導(dǎo)致商品住宅庫存量在短短4個月內(nèi)激增2萬套，由1月底的55708套上升至目前的75067套。為加快消化庫存，房企在促銷手段上各出奇招，繼價格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再現(xiàn)京城，甚至有項目為搶占區(qū)域內(nèi)的有限客源凌晨開盤。

高姍分析，僅從金隅旗下兩個自住型商品房項目憑借5000套房源就吸引了43.7萬人申購可以看出，當(dāng)前北京購房需求依然強勁，雖然相比自住房，普通商品房的定價偏高，但在建筑質(zhì)量、產(chǎn)品品質(zhì)、流通性以及業(yè)主享有的升值收益上又具備較高優(yōu)勢。在這種情況下，開發(fā)商為了吸引購房者、拉動銷售，價格是最直接的手段，無論是采用與前期房源推出的產(chǎn)品不同、裝修方式不同的暗降還是直接降價，都為了提高項目的性價比從而促進成交。而分期首付的方式則降低了購房門檻，為部分“賣舊買新”的升級型購房者提供便利，通過擴大客戶基數(shù)的方式為項目做加法、促進銷售。預(yù)計未來3-6個月內(nèi)，房企為了提振銷量還會采取多種手段拉升銷量、回籠資金，隨著自住型商品房逐步進入簽約期，為房企帶來大量現(xiàn)金流后，類似促銷手段才將有所減少。

(關(guān)鍵字：京城 房企 樓盤)