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自國(guó)務(wù)院督查組回京后，房地產(chǎn)調(diào)控一直沒有新動(dòng)作出臺(tái)，這成為懸在市場(chǎng)之上的一只的“靴子”。目前市場(chǎng)對(duì)于樓市調(diào)控加碼的預(yù)期強(qiáng)烈，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)容、預(yù)售制調(diào)整、二手房交易稅費(fèi)提高等均被認(rèn)為是儲(chǔ)備手段。對(duì)此，住建部政策研究中心副主任王玨林在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，預(yù)售制雖有弊端，但在房地產(chǎn)業(yè)融資渠道仍未拓寬之時(shí)，尚未到預(yù)售制退出的時(shí)機(jī)。
他還認(rèn)為，在當(dāng)前的政策敏感期，只要嚴(yán)格落實(shí)“新國(guó)八條”的要求，就能基本達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的效果。未來政策的導(dǎo)向也將以“新國(guó)八條”為主要依據(jù)。如果再出臺(tái)新政，也不會(huì)越出這個(gè)范圍。
調(diào)整預(yù)售制需綜合考慮
中國(guó)證券報(bào)：現(xiàn)階段預(yù)售制有沒有必要調(diào)整？應(yīng)該怎么調(diào)整？
王玨林：之所以推出預(yù)售制度，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成問題。一方面，房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，需要資金注入；另一方面，金融市場(chǎng)不健全，融資渠道太少。如果沒有預(yù)售制，企業(yè)、市場(chǎng)就缺乏資金支持，行業(yè)也就沒辦法發(fā)展。
要取消預(yù)售制，首先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經(jīng)拓寬。在現(xiàn)有的融資環(huán)境下，預(yù)售款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比例將近1/3，去掉這1/3的資金，企業(yè)就失去了開發(fā)能力。沒有開發(fā)能力，房屋供應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)短缺。所以說，當(dāng)融資渠道拓寬以后，企業(yè)對(duì)預(yù)售資金的依賴減少時(shí)，才可以慢慢取消預(yù)售制。
當(dāng)然，預(yù)售制確實(shí)有不合理的地方，就像我買東西時(shí)先給錢了，東西卻拖很長(zhǎng)時(shí)間才給，東西如果是壞的，這些錢還不能退。這樣對(duì)消費(fèi)者確實(shí)不公平。但房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果不解決資金問題，行業(yè)就沒法發(fā)展。所以預(yù)售制度的調(diào)整既要考慮保護(hù)消費(fèi)者，又要考慮推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。
政策導(dǎo)向主要循“新國(guó)八條”
中國(guó)證券報(bào)：國(guó)務(wù)院督查組回京后，外界一直預(yù)期將出臺(tái)調(diào)控新政，但到目前為止，政策層面一直沒有新動(dòng)作。將來會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控手段出臺(tái)？
王玨林：這次督查一方面是形勢(shì)需要，另一方面也是半年的常規(guī)督查工作。但在現(xiàn)階段，確實(shí)應(yīng)該梳理一下去年出臺(tái)的“新國(guó)八條”，看哪些條款落實(shí)到位了，哪些還沒有落實(shí)到位。其實(shí)只要按照“新國(guó)八條”的要求，穩(wěn)定市場(chǎng)基本上沒有太大的問題。
最近不少城市推出一些“小動(dòng)作”，這是根據(jù)局部利益做出的調(diào)整，沒有從大局的角度考慮。別看這些“小動(dòng)作”不會(huì)影響到更多的城市，但會(huì)影響政策預(yù)期。
現(xiàn)在是政策的敏感期，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，首先要穩(wěn)定政策。未來政策的導(dǎo)向還是主要依據(jù)“新國(guó)八條”，落實(shí)好“新國(guó)八條”的要求。同時(shí)也要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)的消費(fèi)預(yù)期不要太集中，否則很容易把房?jī)r(jià)抬上去。實(shí)際上，只要大家把政策和形勢(shì)分析清楚，理性地看待市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，市場(chǎng)就能保持穩(wěn)定。
中國(guó)證券報(bào)：在“新國(guó)八條”的基礎(chǔ)上，有沒有可能出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控政策？
王玨林：落實(shí)好“新國(guó)八條”，在穩(wěn)定市場(chǎng)方面就沒什么問題。如果再出臺(tái)政策，也不會(huì)越出“新國(guó)八條”的范圍。
不用擔(dān)心市場(chǎng)供應(yīng)斷裂
中國(guó)證券報(bào)：目前房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體政策的預(yù)期不明朗，很多企業(yè)放緩拿地和開發(fā)的節(jié)奏，這會(huì)不會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)的斷裂？
王玨林：這個(gè)不用擔(dān)心。首先，市場(chǎng)自身有一個(gè)調(diào)節(jié)的機(jī)制；第二，很多房地產(chǎn)企業(yè)要運(yùn)作，要發(fā)展，不可能停工；第三，市場(chǎng)上還有不少空置的房屋；第四，雖然市場(chǎng)的積極性顯得不高，但實(shí)際開工量并不少�？傊热蛔呤袌�(chǎng)路線，就不用擔(dān)心沒人蓋房子，在特殊的階段出現(xiàn)觀望情緒是正常的。
政府應(yīng)該抓好市場(chǎng)秩序，打擊囤地、囤房的現(xiàn)象。只要把這個(gè)問題抓好，市場(chǎng)供應(yīng)就能跟上。
中國(guó)證券報(bào)：對(duì)企業(yè)來說，現(xiàn)在是不是一個(gè)拿地開工的好時(shí)機(jī)？
王玨林：經(jīng)過這一輪調(diào)整，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了很大的變化，雖然現(xiàn)在遇到了一定的困難，但也是一個(gè)發(fā)展期和機(jī)遇期，需要企業(yè)重新定指標(biāo)、定方向、定戰(zhàn)略。當(dāng)大家都觀望的時(shí)候往前走，肯定就能走得快一些。
（關(guān)鍵詞：住建部 預(yù)售制 房地產(chǎn) 融資渠道 ）
