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最近一則關(guān)于預(yù)售制度將被取消的傳言，令地產(chǎn)股大大受傷。預(yù)售制度是否會被取消？從政策操作層面來看，目前最多只在放風(fēng)試探階段。但就其理論基礎(chǔ)，根據(jù)中國房地產(chǎn)市場20年的發(fā)展現(xiàn)實，掛羊頭賣狗肉的中國式預(yù)售制度的確已經(jīng)沒有存在的基礎(chǔ)，至少應(yīng)該大幅度修改。
暴利的生意是如何誕生的
中國式的預(yù)售制度是指，開發(fā)商將尚未竣工的商品房提前銷售給消費(fèi)者，消費(fèi)者在簽訂預(yù)售合同后較短時間內(nèi)即付清全款（或包括銀行貸款）。這個制度的發(fā)明人是霍英東，上世紀(jì)50年代他的立信置業(yè)有限公司在香港提出“預(yù)售樓花”。上世紀(jì)90年代中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場開始啟動，但由于歷史原因，除港資臺資開發(fā)商，本土開發(fā)商普遍實力很弱。政府為啟動市場，在1994年《城市房地產(chǎn)管理法》和1995年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個法規(guī)中提出了預(yù)售制度，其實質(zhì)是為開發(fā)商提供了杠桿工具。
早期預(yù)售制度很不完善，開發(fā)商拿到土地即開始預(yù)售，于是一種暴利的生意誕生了——開發(fā)商只需10%左右的啟動資金，與地方政府簽訂協(xié)議以極低的價格購地（此時尚無招拍掛制度），土地款只需交付首期即可開發(fā)；建設(shè)過程大部分投資由建筑公司墊款，在建項目和土地還可以向銀行抵押貸款；向消費(fèi)者預(yù)售拿到全款。其初始投資和收獲利潤之比曾經(jīng)可以達(dá)到幾十倍甚至百倍。
此后隨著市場成熟和消費(fèi)者的成熟，預(yù)售的門檻開始一步步提高，從拿地賣樓花，到地下工程完工，再到結(jié)頂，全國各地標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，普遍是多層結(jié)頂，高層建成三分之一到二分之一。即便高層建筑樓層建成二分之一，距交付還有1~2年時間。預(yù)售門檻的提高，也是開發(fā)商杠桿倍數(shù)下降的過程。
預(yù)售制度的前提已經(jīng)消失
可見預(yù)售制度完全是為開發(fā)商利益服務(wù)的，消費(fèi)者在其中要承擔(dān)極大的風(fēng)險和成本增加。
從風(fēng)險角度看，預(yù)售制度下往往會產(chǎn)生很多糾紛，如房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷；還會讓很多實力不足的開發(fā)商進(jìn)場，誘發(fā)延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押、一房多賣，遭遇調(diào)控時資金斷裂的開發(fā)商甚至攜款潛逃。
從成本角度看，簽訂預(yù)售合同時消費(fèi)者即交付全款，在漫長的等待期內(nèi)，消費(fèi)者要付出資金的機(jī)會成本，貸款客戶沒住上房就得每月付按揭利息。
開發(fā)商獲得杠桿，消費(fèi)者承擔(dān)風(fēng)險和成本，在這種前提下簽訂的契約，從社會公平的角度看，實際上隱含了一個前提：即以時間換價格。開發(fā)商應(yīng)該以低于未來現(xiàn)房的價格銷售給預(yù)購的消費(fèi)者，這也是所有預(yù)售商品的共同特點(diǎn)。
但在中國的房地產(chǎn)市場，價格往往是不講道理的，至少是不講普通的道理的。在以往十年的市場中，預(yù)售價格與現(xiàn)房價格在多數(shù)情況下并無太大差別，往往是越新的期房價格越高。這與我們的時代很多特色因素有關(guān)，比如流動性泛濫、缺乏投資保值渠道、中國人性格特點(diǎn)。
不僅預(yù)售制度降低價格的初衷沒有達(dá)到，支持開發(fā)商啟動市場的理由也早已不存在。房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，開發(fā)商已經(jīng)成為最有實力的經(jīng)濟(jì)群體，完全沒有必要再獲得超越其他行業(yè)的預(yù)售杠桿工具。
預(yù)售可改為分期付款
預(yù)售制度的辯護(hù)者們有個看似強(qiáng)大的理由——很多國家都有預(yù)售制度，這是全球慣例。但這是一個掛羊頭賣狗肉的概念偷換。
的確美日英等多國都有預(yù)售制度，美國75%是期房預(yù)售，現(xiàn)房銷售比例只有25%，而在期房中，一半以上未開工就已經(jīng)完成預(yù)售。但美國各州的房地產(chǎn)委員會規(guī)定：消費(fèi)者預(yù)購期房，首期只需付5%~10%的保證金，而且這個保證金是存在一個第三方監(jiān)管賬戶；此后根據(jù)工程進(jìn)度分期付款，直至交付結(jié)算。在支付保證金后，購房者可以立即向銀行申請抵押貸款，按揭成數(shù)一般為總房價的70%。但按揭貸款一般在房屋建造完成后發(fā)放，此前消費(fèi)者也無需支付利息。
在日本同樣如此，預(yù)售時簽訂合同，約定總價與交付日期，購房者支付定金(房款10%左右)，房屋交付使用時購房者支付余款;支付余款時再決定是否進(jìn)行銀行按揭。在英國期房的價格可比現(xiàn)房便宜20%，購房者可以獲得按揭貸款。
可見世界各地沒有哪個國家像中國這樣，簽訂預(yù)售合同時消費(fèi)者就需要付清全款，風(fēng)險和貸款壓力完全由消費(fèi)者一方承擔(dān)。這種預(yù)售契約很難說實踐了公平合理的原則。
預(yù)售制度可以不取消，只需向世界慣例靠攏，改為分期付款，既可減輕消費(fèi)者壓力，對房地產(chǎn)市場也不會造成太大的沖擊。
