中金日前發(fā)布報告稱，雖然推進城鎮(zhèn)化是未來一段時間中國經(jīng)濟增長方式轉化的一條主線，但是中金預計，新城鎮(zhèn)化難以支持再一輪的房地產(chǎn)擴張，但市政民生投資還有較大空間。與潛在增速放緩相連的是儲蓄率下降，意味著中國投資難以維持過去那樣的快速擴張。

中金稱，投資放緩的一個重要原因就是房地產(chǎn)投資的放緩。中金不認為新城鎮(zhèn)化會支持新一輪的房地產(chǎn)投資擴張，主要有兩個原因：首先，一、二線城市人口趨于飽和，而三、四線城市房屋供過于求。根據(jù)中金地產(chǎn)組的測算，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)達到戶均一套房，超過一、二線城市。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)可以看出，三線城市有77%的城市人均住房面積高于30 平方米，也高于一、二線城市的54%。

其次，居民購房能力受到限制，全國各級城市的平均首付款超出平均儲蓄50%以上，其中一、二線城市尚可依靠匯集國內或省內富有人群的置業(yè)需求，而主要靠本地需求的三線城市顯然難以為繼。以城鎮(zhèn)新移民目前的收入，即便考慮未來收入增加，也無力支撐目前的城鎮(zhèn)房價。目前農(nóng)民工在務工地購房比例低（不到1%），即使轉為市民后，由于收入水平在城鎮(zhèn)中仍然處于相對低位，對房屋的需求相對有限。

此外，中金認為，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進城市基建，這也將造成投資率下降的幅度將小于儲蓄率下降的幅度。這意味著國內目前不足3%的經(jīng)常賬戶順差在未來還會繼續(xù)縮小，甚至會出現(xiàn)逆差。體現(xiàn)在對外投資的結構上，以前由政府主導的債券類對外投資將放緩，未來更多地將體現(xiàn)為非政府部門的權益類投資。

(關鍵字：城鎮(zhèn)化 地產(chǎn) 中金)