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隨著本月6日最后一個(gè)督查組結(jié)束工作，本輪國務(wù)院督查工作正式宣告收官。據(jù)悉，各個(gè)督查組近日陸續(xù)回京，督查情況將于近期形成報(bào)告并上報(bào)國務(wù)院。業(yè)界普遍認(rèn)為，未來出臺(tái)的新政內(nèi)容和出臺(tái)時(shí)機(jī)，將在很大程度上視這份報(bào)告而定。
目前中央仍手握數(shù)項(xiàng)儲(chǔ)備政策，包括提高二手房交易稅、房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、預(yù)售制度微調(diào)等。若出臺(tái)新政，則將在以強(qiáng)化現(xiàn)有政策執(zhí)行為主的同時(shí)，推出部分新的調(diào)控手段，包括問責(zé)制等。而新政的出臺(tái)時(shí)機(jī)，很有可能避開“金九銀十”的交易旺季，在本月內(nèi)落定。
督查組多路出擊
作為近年來規(guī)模最大、規(guī)格最高的一次督查，本次8個(gè)督查組分別由發(fā)改委、住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國稅總局、監(jiān)察部等8個(gè)部門的官員帶隊(duì)。這8個(gè)部門均與房地產(chǎn)調(diào)控有著密切關(guān)系，若出臺(tái)國家層面的新政，需要這些部委共同參與。
中國證券報(bào)記者了解到，各督查組到達(dá)地方后，日程安排各不相同，但督查內(nèi)容大致類似，包括調(diào)閱當(dāng)?shù)匚募䴔n案、聽取匯報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研等。其中，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的對(duì)象不僅包括二手房市場(chǎng)、在售商品房項(xiàng)目，還有金融機(jī)構(gòu)和房管部門的工作流程。
此外，對(duì)于未來樓市的走向預(yù)測(cè)和政策建議，督查組也從開發(fā)企業(yè)、市場(chǎng)人士、專家學(xué)者、政府部門等處聽取了大量意見。但總體而言，督查組在整個(gè)調(diào)研過程中以詢問為主，很少做出指示或表態(tài)。
在各地傳出的消息中，督查人員對(duì)當(dāng)?shù)卣淖龇ǘ啾硎境隹隙ā?jù)媒體報(bào)道，以國土資源部副部長(zhǎng)胡存智帶隊(duì)的督查組認(rèn)為“北京市落實(shí)調(diào)控政策效果明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)穩(wěn)定。”此外，督查組在上海、天津、四川、重慶、大連等地的督查中，也傳出“肯定”當(dāng)?shù)刈龇ǖ南ⅰ?/p>
但在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，這并不意味著此次督查將皆大歡喜地結(jié)束。“‘肯定’并不代表100%滿意，也不意味著政策不會(huì)做出調(diào)整。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)向中國證券報(bào)記者表示，督查中發(fā)現(xiàn)的問題，并不會(huì)直接表達(dá)出來，而將以報(bào)告的形式呈送中央。
此次督查正處在“新國八條”出臺(tái)一年半之時(shí)，督查前夕，個(gè)別城市在“限購令”和差異化信貸等政策的執(zhí)行中出現(xiàn)松動(dòng)，使得部分投機(jī)投資需求伺機(jī)入市，不僅導(dǎo)致局部市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，同時(shí)可能造成未來供需失衡。一位在北京參與座談的市場(chǎng)人士向表示，對(duì)于這些問題，“督查組心里都有數(shù)。”
此外，在一些城市的座談中，與會(huì)人士還反映了市場(chǎng)后續(xù)需求乏力，可能導(dǎo)致未來成交量下滑的狀況。供應(yīng)方面，除項(xiàng)目開盤情況外，個(gè)別城市的土地交易和房屋空置現(xiàn)象也被督查組所詢問。
問責(zé)制利劍高懸
“調(diào)研之后出新政”被認(rèn)為是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣有動(dòng)作。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次大規(guī)模、高規(guī)格的督查過后，新政出臺(tái)的可能性極大。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，樓市反彈已成共識(shí)，雖然目前的反彈力度還在可控范圍內(nèi)，但是一旦形成過量反彈，調(diào)控政策的公信力將再次減弱，所以未來預(yù)調(diào)微調(diào)樓市的可能性非常大。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨重新上漲的壓力，不出新政則下半年必漲無疑。至于新政的內(nèi)容，他表示，總體上可能以強(qiáng)化限購、限貸、限價(jià)等舊政的執(zhí)行為主，同時(shí)推出少量更有針對(duì)性的新政策，增加抑制投資投機(jī)性購房需求的砝碼。
事實(shí)上，在“史上最嚴(yán)”政策的基礎(chǔ)上，各部委仍握有部分儲(chǔ)備政策。一位接近國土部的人士表示，二手房交易稅可能率先提高，因?yàn)榇伺e“操作方便，且能抑制短期內(nèi)的房屋買賣行為”，對(duì)抑制投機(jī)投資需求效果明顯。作為抑制投機(jī)的手段之一，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市也可能在上海、重慶的基礎(chǔ)上擴(kuò)容。
此外，近期市場(chǎng)盛傳取消商品房預(yù)售制度傳聞，有關(guān)部門予以否認(rèn)。但仍有消息稱有關(guān)方面正在研究評(píng)估取消預(yù)售制度帶來的影響，尚不能完全排除推出的可能。另外，房地產(chǎn)信貸收縮等較有“殺傷力”的措施也被認(rèn)為是后備之一。
結(jié)合督查情況，問責(zé)制的重啟將是最有可能祭出的一招，除了嚴(yán)防地方政府再次“試盤”或明或暗放松調(diào)控，也不排除根據(jù)目標(biāo)制定和完成情況針對(duì)地域采取調(diào)控措施。中國證券報(bào)記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南、江蘇兩省的政府部門座談時(shí)，首先詢問的便是今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定和完成情況。
對(duì)于這一問題，盡管兩省的官員均承諾將房?jī)r(jià)控制在合理水平，但也同樣坦言，今年未制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。按照“新國八條”的要求，去年全國大部分城市制定并公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，且完成情況較好，但今年以來，甚少有城市公布上述目標(biāo)。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，“若沒有房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，就缺乏問責(zé)地方政府的依據(jù)，也就無法落實(shí)地方政府的責(zé)任。”他表示，作為樓市調(diào)控的主體之一，地方政府微調(diào)樓市政策的情況屢見不鮮，部分城市房?jī)r(jià)上漲幅度也較大，但尚無地方政府因此受到問責(zé)。他認(rèn)為，問責(zé)制的重啟十分必要，其能夠更好地促進(jìn)政策落實(shí)，并遏制地方政府屢屢試盤的行為。
8月或是新政窗口期
在督查組進(jìn)駐各地調(diào)研的同時(shí)，市場(chǎng)交易量正在悄然回落。根據(jù)中國房地產(chǎn)研究會(huì)的統(tǒng)計(jì)，上周(7月30日至8月5日)20個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交連續(xù)上漲的勢(shì)頭中止，成交量環(huán)比下跌1.1%。其中，北京新房成交量下跌14.7%，二手房成交量下跌20%。
交易量的下滑，除剛需釋放乏力外，也被認(rèn)為與政策預(yù)期不明朗有關(guān)。在督查組回京后，新政“靴子”何時(shí)落地成為外界最為關(guān)注的問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在新政出臺(tái)之前，已有部分市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)為觀望狀態(tài)。
對(duì)于督查組形成報(bào)告并上報(bào)的時(shí)間安排，外界不得而知，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，8月很可能成為新政出臺(tái)的重要窗口。張大偉表示，8月的市場(chǎng)變化不僅會(huì)影響“金九銀十”的狀況，甚至決定著后半年的房地產(chǎn)走向。若本月沒有相關(guān)政策出臺(tái)，按照慣例，“金九銀十”可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲難以抑制的情況。
他還強(qiáng)調(diào)，在國民經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況下，最近幾個(gè)月，繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的可能性非常大。如果房地產(chǎn)政策不從嚴(yán)從緊，調(diào)控效果存在明顯降低的可能性。因此，“8月份是本輪調(diào)控最關(guān)鍵的一個(gè)月。”
同時(shí)，7月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)將在本月中旬出爐，這一數(shù)據(jù)也將成為新政的重要參考。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年6月，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格平均環(huán)比小幅上漲，在連續(xù)下跌8個(gè)月后首次出現(xiàn)正增長(zhǎng)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若該數(shù)據(jù)連續(xù)兩個(gè)月保持上漲，新政出臺(tái)將是“板上釘釘”。
事實(shí)上，目前這一預(yù)期十分強(qiáng)烈。民間機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院此前公布的數(shù)據(jù)顯示，7月全國百城新建住宅平均價(jià)格為8717元/平方米，環(huán)比上漲0.33%，連續(xù)兩個(gè)月保持上漲。
在這種不確定的形勢(shì)下，未來市場(chǎng)交易量可能繼續(xù)受到影響。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若新政出臺(tái)，未來樓市將明顯降溫，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不足，市場(chǎng)反彈力度有限，或繼續(xù)進(jìn)入筑底階段。
