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21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉，目前上海銀監(jiān)局已經(jīng)重啟停止半年的房地產(chǎn)壓力測試。
房地產(chǎn)信貸恐難維持二季度的增長。
一方面，國務(wù)院派出8個督查組赴16�。ㄊ校┒讲旆康禺a(chǎn)市場，房地產(chǎn)貸款就在檢查之列，典型樓盤和項目對于差別化信貸政策的執(zhí)行，成為督查重點。
另一方面，在銀監(jiān)會2012年第二次經(jīng)濟金融形勢通報分析會議和年中監(jiān)管工作會議上，中國銀監(jiān)會主席尚福林指出，下半年，銀監(jiān)會將堅決貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控和房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理。
本報記者獲悉，目前上海銀監(jiān)局已經(jīng)重啟停止半年的房地產(chǎn)壓力測試。
房地產(chǎn)信貸蘊含風(fēng)險
央行數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.92萬億元，同比增長11.3%，其中個人購房貸款余額7.49萬億元，同比增長11%。上半年金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款增加5653億元。其中，二季度在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率及降息的影響下，新增3226億元，環(huán)比增長33%。
“區(qū)別對待、有扶有控”的信貸政策以及多個城市的房產(chǎn)微調(diào)政策，致使上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，“涉房”貸款額也有所提高。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策絕不動搖的前提下，房地產(chǎn)貸款增速與占比均出現(xiàn)上升，對房地產(chǎn)信貸安全的擔(dān)憂也有所增加。
本報記者獲得的銀監(jiān)會會議資料顯示，商業(yè)銀行不良貸款已經(jīng)連續(xù)三個季度上升，監(jiān)管部門提出風(fēng)險防控要放在首位。
上述風(fēng)險包括兩大關(guān)鍵內(nèi)容：一是房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域的開發(fā)貸，考慮到經(jīng)濟實際情況，只允許符合條件的“適度新增”；二是隨著宏觀經(jīng)濟下行，企業(yè)資金鏈條危機頻現(xiàn)。
風(fēng)險隱患不僅僅存在于開發(fā)貸之中。
權(quán)威人士透露，一方面，土地出讓收入變化對地方融資平臺、土地儲備貸款風(fēng)險會產(chǎn)生影響。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況變化對房地產(chǎn)開發(fā)及關(guān)聯(lián)行業(yè)貸款風(fēng)險、房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險會產(chǎn)生影響。
更令人擔(dān)憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值。據(jù)統(tǒng)計，目前五成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60%。此外，房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)部互相擔(dān)保普遍。部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi)部互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的三成。
“今年銀監(jiān)會對各地方監(jiān)管局有兩個明確考核項目，即：一是貸款五級分類真實性審查，二是案件防控。”知情人士稱，監(jiān)管部門正在向銀行警示經(jīng)濟形勢更嚴(yán)峻情況下，房地產(chǎn)貸款帶來的潛在風(fēng)險。
房地產(chǎn)信貸增速或放緩
房地產(chǎn)市場變化對銀行資產(chǎn)的影響已引起有關(guān)部門的關(guān)注。
銀監(jiān)會首先“發(fā)聲”預(yù)警，尚福林7月27日強調(diào)，下半年銀監(jiān)會將加強對重點領(lǐng)域的風(fēng)險防范，嚴(yán)格控制過熱地區(qū)和高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模。
上海銀監(jiān)局已率先有所動作。
接近上海銀監(jiān)局的人士稱，下半年，銀監(jiān)局方面正擬對各家銀行重新進行流動性和房地產(chǎn)類壓力測試，同時進一步開展貸款五級分類的真實性檢查。而今年上半年，上海并未啟動壓力測試。
房地產(chǎn)信托也不樂觀。中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的2季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，二季度房地產(chǎn)信托新增額為771億元，環(huán)比上漲74%，同比下降44%；房地產(chǎn)信托余額6751億元，比一季度末減少114億元，比2011年末減少131億元，房地產(chǎn)信托占整個信托余額的占比為12.81%，達到兩年來最低。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清分析認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)信托在二季度出現(xiàn)了回暖趨勢，但整體來看，今年房地產(chǎn)信托余額保持下降趨勢，信托行業(yè)流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金仍為負(fù)增長。
據(jù)消息人士透露，銀監(jiān)會不會叫停房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，但未來房地產(chǎn)融資仍將嚴(yán)控風(fēng)險，不排除后續(xù)出臺新規(guī)的可能。
三季度之后，房地產(chǎn)貸款會不會更加緊縮？據(jù)了解，國務(wù)院督查組的調(diào)研內(nèi)容包括對銀行個別樓盤房貸業(yè)務(wù)進行檢查，以了解銀行內(nèi)控風(fēng)險以及限購措施和差別化房貸政策落實執(zhí)行情況。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此指出，盡管保障房貸款會有較大增長，但預(yù)計房地產(chǎn)信貸增速相較上半年會有所放緩。
