中國(guó)樓市發(fā)展如何實(shí)現(xiàn)從舊模式向新模式的轉(zhuǎn)換？2024年開年以來，從國(guó)家部委到各地方探索推出了一系列政策和機(jī)制，向穩(wěn)定樓市和構(gòu)建新發(fā)展模式邁步，房地產(chǎn)市場(chǎng)上四大趨勢(shì)顯現(xiàn)。

其一，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。

滿足房企合理融資需求有了新的落地機(jī)制。近日，中國(guó)住建部等兩部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》。其中提到，建立由城市政府分管住建的負(fù)責(zé)人擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住建部門、國(guó)家金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。該機(jī)制為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資對(duì)接搭建平臺(tái)，向金融機(jī)構(gòu)推送可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單等。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，這一機(jī)制建立有助于區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。在這一新機(jī)制下，一方面，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資將加快審批流程；另一方面，暫時(shí)遇到困難但資金能基本平衡的項(xiàng)目也能通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式獲得支持。上述兩方面發(fā)力，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)。

其二，多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售模式。

2021年以來，北京、杭州、合肥、西安、寧波、鄭州等多地推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。以北京為例，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，2022年至2023年7月，北京推出的住宅用地中，超半數(shù)地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。去年9月，雄安新區(qū)稱，取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售。湖南岳陽(yáng)、浙江衢州、河北唐山、廣西柳州等地近月來發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)政策中也提出鼓勵(lì)開展商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

這意味著作為基礎(chǔ)性制度之一，在中國(guó)國(guó)內(nèi)實(shí)施30年的期房銷售制度正發(fā)生變化。當(dāng)然，這一過程不會(huì)一蹴而就。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，從預(yù)售制向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不僅需要開發(fā)商具備更高的運(yùn)營(yíng)能力，還需要金融、土地出讓等全方位配套政策的支持。他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)城市向現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)型過程中，或建立商品房預(yù)售、現(xiàn)售并存的漸進(jìn)式過渡模式。

其三，“房票”安置“重出江湖”。

曾在棚戶區(qū)改造中扮演重要角色的“房票”安置近期重回人們視野。近日，廣州市荔灣區(qū)在舊城改造項(xiàng)目中試點(diǎn)推行“房票”安置模式，發(fā)布了第一批“房票”。日前印發(fā)的《佛山市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》中也提出，具備實(shí)施條件的項(xiàng)目，被征收人可選擇“房票”等方式安置。

所謂“房票”，就是給征遷居民發(fā)購(gòu)房券，持券者可以去指定區(qū)域、項(xiàng)目等選房。“房票”制度的推出被視為一種更為快捷、靈活的補(bǔ)償方式。特別是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并存階段，城市更新需求日益增長(zhǎng)。

中指研究院華南分院院長(zhǎng)楊紅俠認(rèn)為，對(duì)地方政府而言，“房票”安置有助于加快推進(jìn)重點(diǎn)片區(qū)城市更新改造，同時(shí)，在一定程度上緩解舊改過程中地方政府短期財(cái)政集中支出壓力。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前已有鄭州、南京等40多個(gè)二三線城市推出房票安置政策。

其四，穩(wěn)定市場(chǎng)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年中國(guó)有200余地方出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超670次。2024年，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策、穩(wěn)定市場(chǎng)仍是各城市的重點(diǎn)任務(wù)之一。

近日，上海市青浦區(qū)、奉賢區(qū)出臺(tái)人才安居新政，有條件地放開外地單身人士限購(gòu)，縮短居民購(gòu)房對(duì)社保、個(gè)稅的年限要求等。廣東東莞宣布，1月1日起階段性取消首套住房房貸利率下限。河南洛陽(yáng)出臺(tái)十條措施，支持剛性和改善性住房需求。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，由于目前三四線城市的限制性政策已基本放開，未來或更多通過購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)需求釋放；核心一二線城市政策優(yōu)化空間相對(duì)更大，2024年有望繼續(xù)調(diào)整，降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻仍是主要方向。

(關(guān)鍵字：中國(guó)樓市)