中國經(jīng)濟發(fā)展的階段性特征決定了在許多領域扮演了世界大型工廠的角色。這也是中國一個時期以來出口快速增長的主要原因。但是從今年國際經(jīng)濟回落中，堅持繼續(xù)擴大出口將面臨很大的困難。同時從國內(nèi)經(jīng)濟增速明顯回落中，消費可以高位支撐經(jīng)濟，但依靠消費增長拉動經(jīng)濟也不現(xiàn)實。而且在目前經(jīng)濟回落趨勢中企業(yè)投資積極性不高。很顯然，實行積極的財政政策，調(diào)整經(jīng)濟結構，啟動潛在內(nèi)需、擴大社會消費仍然是防止經(jīng)濟繼續(xù)下滑，確保我國經(jīng)濟保持較快平穩(wěn)發(fā)展的根本出路。
而只有中國經(jīng)濟走出周期的低谷，鋼材市場才能恢復景氣走勢。
盡管增加鐵路、公路投資，但是對我國目前經(jīng)濟的拉動作用，遠不如房地產(chǎn)對各行業(yè)經(jīng)濟的拉動影響。問題是：50%的空置商品房使目前房地產(chǎn)土地購置，投資、竣工面積和銷售都出現(xiàn)了明顯的回落趨勢。而房地產(chǎn)市場萎縮將影響近幾十個行業(yè)的經(jīng)濟拉動。房地產(chǎn)投資占我國固定資廠投資的33%。而電力、交通和水利環(huán)境投資占全國固定資產(chǎn)投資的25%。制造業(yè)投資占30%。這就決定了僅靠基礎設施建設還不足以撐起拉動經(jīng)濟增長的重擔。單純的政府投資建設廉租房解決不了房地產(chǎn)投資的回落和房地產(chǎn)市場的社會消費。所以只有啟動百姓安居房市場才有希望盡快拉動經(jīng)濟走出這輪經(jīng)濟回落的低谷。這也一定程度上決定了4萬億投資的經(jīng)濟拉動效果問題。這2800億元房地產(chǎn)投資怎么用，成了考驗地方政府的難題。總體上來說如果沒有新思路和新政策出臺，房地產(chǎn)市場明年很難走出困境，甚至出現(xiàn)大的震蕩。
房地產(chǎn)投資、建筑面積、新開工面積圖示
近十幾年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展在加快城鎮(zhèn)化建設和滿足一部分先富起來人群改善住房需求上功不可沒。但是隨著有錢人購房問題的基本解決，使普通中低收入百姓對購買住房需求的矛盾越來越突出。不過建房土地敲槌政策的毫無區(qū)別，使中國房地產(chǎn)市場走的是一條高檔商品房市場道路。2008年新建商品房空置率50%，購房者觀望，高檔房價不斷下跌。
這雖然有經(jīng)濟周期性回落問題，也表明我國以高檔商品房引領全國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟理論和面臨重大實踐問題的解決思路已經(jīng)陷入了困惑。面對房地產(chǎn)市場的價格下跌走勢，最近萬科老總王石建議政府不要救市，但要給房地產(chǎn)行業(yè)一些寬松對路的政策。
未來小康社會中國百姓住房需要通過新建普通商品房、廉租房；發(fā)展二手房市場并推動舊房的功能性改造和出租房市場三條途徑來解決。而百姓安居房建設需要理順許多重大社會經(jīng)濟利益關系。進入這兩年，中低收入人群需要改善住房的呼聲越來越高，高房價與低收入矛盾卻越來越大。
加快百姓安居房建設有利于全面推進中國普通百姓生活水平進入現(xiàn)代社會文明，實現(xiàn)2020年小康社會發(fā)展目標；有利于啟動國內(nèi)最大潛在市場，拉動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展；有利于富民，縮小社會收入越拉越大的差距；有利于利用社會閑置生產(chǎn)要素，建設家園，造福人民；有利于在社會經(jīng)濟結構和發(fā)展目標協(xié)調(diào)的基礎上，克服當前經(jīng)濟運行中的不利因素和困難，最大限度啟動內(nèi)需市場。
特別是加大經(jīng)濟適用房建設，有利于目前20萬億的銀行儲蓄存款增加流向安居房市場。同時由于減輕了百姓住房還貸壓力，必然增加其它領域的社會消費，有利于促進社會消費結構合理化。有利于高檔商品房和百姓安居商品房市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。推動中國經(jīng)濟至少保持１０年穩(wěn)定快速增長。
建設部提出30%的高檔商品房和70%的普通百姓商品安居房本來是中國房地產(chǎn)市場今后20年蓬勃發(fā)展的新曙光。這就從房地產(chǎn)市場發(fā)展目標結構調(diào)整和2020年實現(xiàn)小康社會的發(fā)展目標戰(zhàn)略上對政府的調(diào)控，房地產(chǎn)商的經(jīng)營發(fā)展提出了具有時代意義的新要求。
中國房地產(chǎn)市場陷入目前困境的根源就在于沒有處理好房地產(chǎn)市場包括高檔商品房和百姓普通商品房兩個不同的商品房目標市場關系。沒有處理好百姓的小康住房要求與中國社會經(jīng)濟發(fā)展目標的關系；沒有處理好圍繞百姓住房市場所展示的許多不協(xié)調(diào)的社會重大經(jīng)濟關系：沒有理順這個復雜而龐大的社會經(jīng)濟關系就沒有辦法理順政策關系, 從結構上影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而啟動百姓安居住房市場的重大社會經(jīng)濟意義決定了這只是個時間問題。
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展需要理順關于百姓住房市場的許多重大經(jīng)濟關系。特別是對百姓安居房建設中的土地征用政策。中低收入百姓購房者應當承擔土地動遷費用、農(nóng)民安置費用、區(qū)域建房成本、政府合理稅收、房地產(chǎn)商合理的市場經(jīng)營利潤。但政府采取敲槌加價的方式，雖然可以增加地方政府的財政收入和GDP，據(jù)統(tǒng)計2007年土地交易收入2萬億元。把百姓安居房用地不加區(qū)分的市場商品化，大幅增加土地建設成本，最終形成普通百姓的購房負擔。這絕對是個錯誤的政策。這里也確實有一個如何用“以民為本，科學發(fā)展”來合理解決土地加價與百姓安居房建設關系的協(xié)調(diào)問題。不過從溫總理在新加坡的講話中，從深圳市長對安居保障房的見解上，人們已經(jīng)看到了各級政府對解決中低收入百姓安居住房問題的決心。
面對世界經(jīng)濟周期性回落和國際金融危機的影響，發(fā)展中國家潛在需求仍然是世界經(jīng)濟發(fā)展的動力和活力，也是這輪世界經(jīng)濟周期性低谷與傳統(tǒng)經(jīng)濟周期性回落底部特征的重要不同。在這次經(jīng)濟投資拉動中，2800億經(jīng)濟保障住房建設畢竟在實踐上創(chuàng)造了前所未有的規(guī)模。要把滿足居民合理改善居住條件愿望同發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來，展示了中國房地產(chǎn)市場的新曙光。
目前房地產(chǎn)市場的困境原因復雜，但住房建設對經(jīng)濟和消費的拉動效果十分明顯。如果簡單地加大百姓廉租房建設力度，就會導致目前以高檔商品為主的房地產(chǎn)市場陷入震蕩。影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和投資拉動經(jīng)濟的效果。但是這個難題不破解，中國房地產(chǎn)市場就難以迎來兩個目標市場協(xié)調(diào)發(fā)展的新曙光，中國房地產(chǎn)市場也將永無安寧。
按照中央的部署，此次新增投資的頭號重點是民生工程�！凹涌旖ㄔO保障性安居工程”高居“國十條”第一條。從公布的4萬億投資計劃中安排安居房建設2800億元。占投資總額的7%。江蘇省建設廳宣布今后3年每年要新增廉租住房1.2萬套，經(jīng)濟適用房總計完成15萬套。以經(jīng)濟適用房平均每套建設成本15萬元計，今年新增投資規(guī)模在15億元左右。從這個數(shù)字可以看出，目前房地產(chǎn)市場的萎縮和廉租房建設規(guī)模的比例不高，很難改變中國房地產(chǎn)市場震蕩加劇的局面。
房地產(chǎn)對GDP的貢獻非常明顯，土地敲槌加價對地方財政的貢獻也非常明顯。雖然保障性安居住房比不上高檔商品房，但對相關行業(yè)的經(jīng)濟拉動上，對增加就業(yè)、擴大消費，促進房地產(chǎn)業(yè)的資金循環(huán)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展、卻絲毫不比高檔商品房差。面對30%和70%的兩個不同的房地產(chǎn)目標市場，中國的房地產(chǎn)商也需要調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略目標，主動參與普通百姓安居房建設。用這個市場的盈利來彌補50%高檔商品房閑置造成的經(jīng)營虧損。同時，特別是中西部地區(qū)，欠發(fā)達地區(qū)，利用目前房地產(chǎn)價格與百姓安居房價格差距不大的有利條件，鼓勵房地產(chǎn)商利用政府投資拉動經(jīng)濟，啟動百姓安居房市場的有利時機，艱難中成功實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩個目標市場協(xié)調(diào)發(fā)展經(jīng)營結構模式的轉型。這對這些地區(qū)度過經(jīng)濟回落，促進地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展是十分有利的。政府對經(jīng)銷商前期購置的土地，如果愿意建設百姓普通安居商品房可以退還部分過高的土地購置費用。這比減稅、減息更有利于促進房地產(chǎn)重大市場經(jīng)濟關系的協(xié)調(diào)。推動中國房地產(chǎn)企業(yè)在為中國未來房地產(chǎn)市場的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，履行企業(yè)的社會責任中實現(xiàn)具有中國特色房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)展。
在明年鐵路和公路投資對經(jīng)濟拉動效果不明顯的情況下，不排除各地政府會加大理順百姓安居房市場經(jīng)濟關系的調(diào)整力度和建設力度。畢竟安居房建設對促進消費和經(jīng)濟的拉動效果比較明顯。而政府防止經(jīng)濟進一步下滑，拉動經(jīng)濟穩(wěn)定到合理的目標也不會動搖。
(關鍵字：房地產(chǎn)市場)
