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建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、房源不足，是全國(guó)保障房建設(shè)共有的難題。今年，江蘇省常州市推出收儲(chǔ)社會(huì)閑置房源作為公租房的措施，巧妙地解決了這些難題，并將提前三年全面實(shí)現(xiàn)公租房應(yīng)保盡保。
李阿姨的房子是被收儲(chǔ)的房源之一。
用李阿姨的話(huà)說(shuō)，她把自己的房子租給了政府，圖的是簡(jiǎn)單、省事兒、安全。簽了租房委托合同后，她只需要定期看看未來(lái)半年的房租是不是打進(jìn)自己卡里就好了。
社會(huì)化收儲(chǔ)之變
今年5月，在鋪天蓋地的宣傳中，常州市幾乎所有市區(qū)家庭都知道了這個(gè)消息：政府向社會(huì)收儲(chǔ)保障性住房，單套建筑面積控制在80平方米以下，租金控制在單套每月1000元以下，租賃期限則在3~5年。
因?yàn)榫驮诤雍４髮W(xué)對(duì)面，李阿姨位于蘭翔小區(qū)的50多平方米的房子，其實(shí)并不愁租客，而且市場(chǎng)價(jià)可以租到1000元/月，但常州市保障房收儲(chǔ)管理中心收儲(chǔ)的價(jià)格是700元/月。
不過(guò)，除了租金以外，其他的條件還是很吸引李阿姨。首先，除了房屋結(jié)構(gòu)的大修，其他小修小補(bǔ)的，李阿姨一概無(wú)需負(fù)責(zé)；其次，3年出租協(xié)議到期后，李阿姨還會(huì)收到政府提供的每年1000元共3000元的房屋整修補(bǔ)貼；再次，自己無(wú)需繳納租房5%的稅收，政府還給房子購(gòu)買(mǎi)了一份家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。“等于說(shuō)，我把房子租給政府以后，什么事兒都不用管了。”
在與政府簽合同的時(shí)候，李阿姨還存了點(diǎn)小心思，選擇了3年而不是5年的房屋租賃委托合同，“3年以后市場(chǎng)租金要是漲了，我還可以要求漲價(jià)。”
當(dāng)然，保障家庭再?gòu)恼掷镒庀吕畎⒁痰姆孔�，每月租金只要不�?00元錢(qián)。按照常州市的規(guī)定，公租房家庭的租金標(biāo)準(zhǔn)是3.5元/平方米·月。
資金難題
即便兩頭補(bǔ)貼，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)孫勇還是覺(jué)得大大地松了一口氣：幾年來(lái)困擾他的保障房推進(jìn)過(guò)程中的“資金難”、“安置難”等問(wèn)題，迎刃而解了。
用孫勇的話(huà)說(shuō)，這是逼出來(lái)的思路。
2009年，常州市組建了常州公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司作為融資平臺(tái)，當(dāng)時(shí)適度寬松的貨幣政策讓平臺(tái)獲得了不少資金支撐。但是，2011年以來(lái)，由于銀根緊縮，平臺(tái)的融資遭遇了巨大困難。
各商業(yè)銀行對(duì)住房保障投融資平臺(tái)控制很?chē)?yán)，除擔(dān)保外，還要有資產(chǎn)抵押，這對(duì)住房保障投融資平臺(tái)有限的資產(chǎn)而言，難度非常大。孫勇說(shuō)，目前銀行貸款利息基本上都是基準(zhǔn)利率上浮30%以上，之前聯(lián)系過(guò)一家北京的信托公司，利息要1分5，融資成本太高。
但硬指標(biāo)的考核仍在。2012年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)中，常州全市要開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)保障性住房23150套，竣工5740套，新開(kāi)工任務(wù)要在10月31日前全面完成，竣工任務(wù)要在11月30日前全面完成。落在常州市房管局的任務(wù)量是新開(kāi)工1900套，竣工1000套。
孫勇算了一筆賬：從征地拆遷到土建到裝修，常州新建房屋成本不會(huì)低于5000元/平方米，如果按照2000套、每套60平方米計(jì)算，成本就是6個(gè)億，一年的財(cái)務(wù)成本要6000萬(wàn)。
而收儲(chǔ)的話(huà)，一年一戶(hù)的補(bǔ)貼不到1萬(wàn)塊，2000套房子2000萬(wàn)元就解決問(wèn)題了，“今年到現(xiàn)在我只支付了700多萬(wàn)，資金問(wèn)題大大緩解。”孫勇說(shuō)。
租戶(hù)的尊嚴(yán)
今年前7月，全國(guó)新開(kāi)工保障房580萬(wàn)套，開(kāi)工率77%，走在了時(shí)間的前面。但是，8月31日下午，溫家寶總理在天津考察保障房建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，衡量安居工程進(jìn)展好壞、水平高低，不能只看開(kāi)工數(shù)，也不能只看竣工數(shù)，而要看“是否及時(shí)投入市場(chǎng)，解決群眾的迫切需求，質(zhì)量和服務(wù)群眾是否滿(mǎn)意”。
為了讓群眾滿(mǎn)意，常州在收儲(chǔ)過(guò)程中花費(fèi)了不少心思。比如，“受理公租房申請(qǐng)時(shí)專(zhuān)門(mén)有一個(gè)欄目要填，就是你想要哪個(gè)方位的住房，這樣計(jì)劃就出來(lái)了，有多少人申請(qǐng)，就租多少房子；大概想住什么方位，我們就主要收儲(chǔ)那里的房子。”孫勇說(shuō)。
由于事先已經(jīng)考慮到了租戶(hù)對(duì)于地段的需求，收儲(chǔ)房源就能夠更有針對(duì)性地滿(mǎn)足其需要。而且，“你別看收儲(chǔ)的房子外表破舊，但是都在成熟社區(qū)，位置很好，醫(yī)院、菜場(chǎng)都很便利。和普通市民混居在一起，租戶(hù)也覺(jué)得有尊嚴(yán)。”
在這次改革中，孫勇還有個(gè)意外的收獲。去年該市公共租賃住房申請(qǐng)家庭達(dá)到2210戶(hù)，當(dāng)年實(shí)際保障了1131戶(hù)，其余轉(zhuǎn)到今年。但是因?yàn)檗D(zhuǎn)換成了收儲(chǔ)房源，其中500多戶(hù)放棄了申請(qǐng)。
“我們分析他不是沒(méi)有房子，而是要先占一套房子。現(xiàn)在社會(huì)化收儲(chǔ)，很明顯房子是房東的，政府沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，他就是想要占有也不可能。因此這種方式就把剛需挑了出來(lái)，也為下一步退出提供了條件。”孫勇說(shuō)。
指標(biāo)的壓力
通過(guò)收儲(chǔ)房源，常州的公租房應(yīng)保盡保工作很快提速。孫勇介紹，高層建筑建設(shè)周期3年，還不包括前期拆遷、辦手續(xù)。而現(xiàn)在，收儲(chǔ)一套社會(huì)房源，從獲取信息到簽訂合同，一般20天基本可以完成；從保障家庭提出申請(qǐng)到入住，一般1個(gè)月左右就可以做到。
也正因此，從5月啟動(dòng)社會(huì)化收儲(chǔ)以來(lái)，常州已經(jīng)有2批近500戶(hù)公租房家庭入住，并將在本周迎來(lái)第三批241戶(hù)家庭入住。
截至目前，常州市已登記符合保障房收儲(chǔ)條件的房源3000套左右，通過(guò)保障房收儲(chǔ)房源認(rèn)定小組審核通過(guò)約1500套，同時(shí)，現(xiàn)已申請(qǐng)公租房的家庭約有1200戶(hù)。“因?yàn)橛辛朔吭幢Ｕ希覀円严蛏鐣?huì)承諾，今年將全面實(shí)現(xiàn)公租房應(yīng)保盡保，比‘十二五’規(guī)劃目標(biāo)整整提前了三年。”孫勇說(shuō)。
但是，保障房的開(kāi)工數(shù)、竣工數(shù)都是衡量各地保障房是否完成目標(biāo)的硬指標(biāo)，一旦從新建轉(zhuǎn)為收儲(chǔ)，指標(biāo)該如何衡量，就成為難題。
幸運(yùn)的是，江蘇省住建廳為常州的創(chuàng)新開(kāi)了綠燈，允許收儲(chǔ)房源算作當(dāng)年的開(kāi)工數(shù)和竣工數(shù)進(jìn)行指標(biāo)考核。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰對(duì)記者表示，這種方式應(yīng)該鼓勵(lì)，比大規(guī)模新建更合適。
陳杰認(rèn)為，從存量中收儲(chǔ)公共住房有很多優(yōu)勢(shì)。目前住房存量中有相當(dāng)一部分處于閑置狀況，可以通過(guò)房產(chǎn)稅、政府或公共機(jī)構(gòu)簽約代租等方式來(lái)挖潛。在沒(méi)有做好存量住房資源普查和充分利用的情況下，貿(mào)然直接大規(guī)模興建保障房，風(fēng)險(xiǎn)很大。
“現(xiàn)在各地強(qiáng)調(diào)新建，這個(gè)目的并不純粹，帶有一定的經(jīng)濟(jì)功能，希望能夠?qū)_投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的影響。”陳杰說(shuō)，若從民生或者福利角度，住房保障會(huì)多考慮利用現(xiàn)有資源，但是兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能的話(huà)，則并不總是從可支付能力角度出發(fā)，而是更看重投資拉動(dòng)作用，因此偏好新建。但這直接導(dǎo)致保障房建設(shè)規(guī)模偏大、結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)保障對(duì)象的承受能力考慮不足，供需匹配性差等問(wèn)題。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌上周在上海出席一研討會(huì)時(shí)也表示，房源不能只靠新建，運(yùn)營(yíng)中輸血機(jī)制和造血機(jī)制要全盤(pán)考慮，“以后我們建的房子越來(lái)越多，政府的負(fù)擔(dān)可能也受不了。”
不過(guò)，陳杰說(shuō)，并不是所有地方都可以完全通過(guò)社會(huì)化收儲(chǔ)的方式來(lái)解決房源問(wèn)題。“關(guān)鍵是有沒(méi)有相應(yīng)的閑置房源，且成本不是很高。”
根據(jù)此前的調(diào)查，2011年常州市市區(qū)居民平均每戶(hù)擁有出租房面積14.8平方米，26%的城鎮(zhèn)家庭擁有多套住房；市區(qū)目前登記在冊(cè)的80平方米以下的房屋有16.2萬(wàn)套，其中中小戶(hù)型的房改房有5萬(wàn)多套。顯然，常州擁有充足的閑置房源。
不過(guò)，常州市房管局今年的新開(kāi)工任務(wù)是1900套，而目前申請(qǐng)公租房的家庭是1200戶(hù)，尚有700戶(hù)的差距。如果為了開(kāi)工目標(biāo)而多收儲(chǔ)房源，就只能空置著形成浪費(fèi)。而更要命的問(wèn)題是，如果明年繼續(xù)有1900套的開(kāi)工任務(wù)，該如何尋找到同樣數(shù)量的申請(qǐng)家庭？
（關(guān)鍵詞：全國(guó)保障房 江蘇省 常州市 社會(huì)閑置房 公租房）
