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在南京，正當(dāng)開發(fā)商摩拳擦掌，紛紛上調(diào)售價準(zhǔn)備在“金九銀十”把房子賣個好價錢時，久未提及的“限漲令”在此刻適時地重現(xiàn)樓市。
近日，南京一些樓盤因漲幅超過10%，被南京物價局駁回漲價備案的請求。按照南京目前執(zhí)行的房價備案制度，漲幅5%被認(rèn)為是一條“紅線”。樓盤即使?jié)q價，也必須在前一批房源的價格備案滿三個月之后，才能重新申報調(diào)整之后的價格。
事實上，南京樓盤漲幅“紅線”并非今年才制定，而是個老政策，而對比7月份南京剛出臺的被稱為“救市”的刺激購房政策，此番“限漲令”重出“江湖”可謂是先揚后抑，正如復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民所言，此時重現(xiàn)南京樓市，決不是沒有所指。南京是在防患于未然，就是擔(dān)心樓市再次出現(xiàn)大幅上漲。而南京樓市政策的變化也許正在成為此輪漲價主力的二三線城市的樣本。
部分樓盤漲幅觸紅線
近日，位于南京六合區(qū)的榮盛花語馨苑開盤推出430套房源，售樓人員透露在申報二期房源銷售價格時，原報價漲幅10%的方案被南京市物價局駁回。“我們一期銷售均價5500元/平方米，二期的銷售價格備案時打算上調(diào)10%，可方案被南京物價局打回來了。”售樓人員說。
據(jù)了解，因為價格上漲幅度超標(biāo)，而被南京物價局駁回漲價方案并非個案。位于南京仙林板塊高科榮域和浦口的威尼斯水城，均因為進(jìn)行價格備案時漲價超標(biāo)而被物價局制止。
南京當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)機構(gòu)人士向記者透露，南京威尼斯水城沿江的房源8月份第一次對報價進(jìn)行備案時，就因為比之前樓盤均價高了約1000元/平方米，曾被打回來一次。“威尼斯水城和幾個樓盤的漲價之所以被駁回，是因為開發(fā)商觸到了紅線，后期漲幅不得超過前一期房源的5%。”上述人士說。
對房價明確上漲幅度，并不是第一次在南京出現(xiàn)。早在2009年時，南京曾經(jīng)出臺過一房一價的房價漲幅控制方案。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，萬科在南京的一個樓盤此前就因為在銷售過程中漲幅過快，超過了同區(qū)域價格平均漲幅，此后的銷售即陷入停滯狀況。之后萬科高管親赴南京與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商后，才解決了漲幅超標(biāo)的問題。
知情人士告訴記者，南京出臺的限漲紅線一直存在，只是久未提及。“因為2010年以來房價一直在降，政府不會插手管樓盤下跌，所以人們認(rèn)為這個政策可能沒有了。實際上南京的控制房價漲幅政策從未退市，在房價快速上漲的時候有人觸到紅線了，才被重新提起。”易居中國南京區(qū)總經(jīng)理厲建軍指出。
不過記者在采訪中了解到，雖然南京對各樓盤出臺了漲價指標(biāo)，但開發(fā)商仍然有辦法規(guī)避這一政策。“把樓盤價格定得高一些，就很容易解決這個問題。因為政府不會管樓盤價下跌，價格報高了之后，通過打折的形式作為其實際的銷售價格。此外，有的樓盤還會通過換一種物業(yè)，來規(guī)避政策。”同策房產(chǎn)南京分析師郭鎮(zhèn)東表示。
據(jù)了解，威尼斯水城就是通過另報物業(yè)的方式實現(xiàn)漲價的。該樓盤8月的銷售均價為8500元/平方米，最低銷售價為7800元/平方米；然而即將在9月底開盤的200多套房源，售價為9000元-9500元/平方米。
銷售人員表示，9000元/平方米的售價已經(jīng)通過了備案。“因為我們沿江一排的江景房是板樓，而之前賣的是高層。這是兩種不同的物業(yè)類型，價格沒有可比性，所以就通過了。”售樓人員表示，如果仍然按照高層來報，很可能無法通過備案。
跌宕起伏的樓市政策
事實上，近兩個月，南京的樓市政策可謂是跌宕起伏。
7月份南京還出臺了“首次購房者可獲個稅返還補貼”的鼓勵購房的政策，被認(rèn)為是變相救市；到了9月份，房價的漲幅“紅線”又重現(xiàn)南京樓市。
“如果不出臺鼓勵購房的政策，南京房價可能會繼續(xù)下降，開發(fā)商也可能會真的撐不住了。在那樣的情況下，地方政府自然會想辦法扶一把開發(fā)商�？墒乾F(xiàn)在樓市回暖了，開發(fā)商緩過勁來了，又開始想要漲價，所以政府又不得不出手打壓房價。”蔡為民指出，不論“救”還是“限”，政府都是想防止房價出現(xiàn)大起大落。
同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉指出，南京樓市政策的先揚后抑，其實也是其它城市的一個樣本。“七八月份各地樓盤都出現(xiàn)了量和價不同程度的上揚。雖然業(yè)內(nèi)還沒有形成樓市已經(jīng)見底的共識，但大家預(yù)計樓市即將見底。這也影響到開發(fā)商的銷售，各地的樓盤都趁機出現(xiàn)了一股漲價潮。”張宏偉說。
對于近兩個月房價的再次上揚，易居研究院副院長楊紅旭(微博)指出，二三線已經(jīng)是本輪房價上漲的主力軍。
“一二線城市現(xiàn)在的房價，已比年初上漲了10%-15%。更值得注意的是，一線城市對全國樓市的影響力正在趨弱。二三線城市，正在成為樓市價格上漲的主力軍。而當(dāng)二三線城市成交回暖的時候，大部分三四線城市的新房成交高點還沒有來到。”楊紅旭認(rèn)為，如果接下來沒有重大政策出臺，預(yù)計至明年年中，部分房源可能會再漲10%-15%。
而在房價已經(jīng)見底預(yù)期的影響下，在8月份，反映房地產(chǎn)行業(yè)“基本面”的幾個重要指標(biāo)——開發(fā)投資增速、房屋新開工面積增速、土地購置面積增速、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，在下滑數(shù)月后均出現(xiàn)了反彈。
“各地都不希望樓市過于慘淡，所以都想救市；可如果漲得太厲害，地方政府、中央相關(guān)部門都說不過去。但從各地樓市銷售和全國投資開發(fā)的月度情況來看，房價已經(jīng)出現(xiàn)了再次上揚的苗頭。”蔡為民表示，如果在房價剛剛出現(xiàn)苗頭的時候不去遏制，等到市場一致認(rèn)為房價已大幅上漲的時候再出手，恐怕已經(jīng)來不及了。
（關(guān)鍵字：南京 限漲令 樓市）
